4月23日，以旧换新深圳市房地产业协会、深圳深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）联合开展深圳商品住房“换馨家”活动。满月时隔一个月，签订深圳“以旧换新”的套出效果如何？

　　参与“以旧换新”开发项目增至55个 逾八成房地产经纪机构参与

　　据深房中协数据，截至5月17日，现首参与“换馨家”活动的个成功案开发项目由首批13个，已增加至55个；参与“换馨家”活动的以旧换新房地产经纪品牌增至33个，相当于全市超80%的深圳房地产经纪机构（1200余家中介机构）均参与到“换馨家”以旧换新活动中。

　　具体来看，满月参与到“换馨家”的签订项目覆盖了深圳8+1区，福田有三个项目，套出南山8个项目，现首宝安有9个项目。个成功案其中在售均价最低的以旧换新项目为位于深汕特别合作区的书香雅苑，均价低至约1.19万元/㎡起。

　　值得一提的是，该活动首次将合规房地产自媒体纳入活动范畴。近日，“换馨家”还新增了16家经深房中协认证的合规房地产类自媒体参与，在活动中发挥新型房地产自媒体端的渠道优势，活跃市场。

　　咨询量近9000人次 35套房源已签订协议

　　据深房中协，通过对参加“换馨家”活动的房地产中介机构调研统计，截至5月17日，消费者共咨询8945人次，涉及25个项目，占参加活动总项目45%；其中转化成带看1501人次，涉及21个项目，占总项目38%；最终，成功通过活动签订新房定金协议（成交）35套（其中已有一套完成了“旧房”的出售）。

　　据乐有家消息，首宗“以旧换新”成功案例诞生于绿景白石洲项目，一名置换婚房的客户，于4月下旬参与乐有家“以旧换新”活动，意向换购绿景白石洲110平方米3房，随后通过乐有家成功卖出了其位于南山的54平方米小户型。

　　该笔“以旧换新”成功案例已经完成旧房过户，新房在进行后续流程中。

　　据了解，截止到5月19日，乐有家与绿景白石洲合作的“以旧换新”类别签约20单，成交金额约3亿元。

　　深圳的“以旧换新”政策执行顺利的背后，一方面同市场环境密不可分，在房产交易周期较长的当下，“以旧换新”模式可以加速旧房的交易，在流程上取得效率。另一方面，为鼓励广大开发企业、房地产中介机构能积极响应此号召，协会还采取了一系列措施，例如联合倡导房地产开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案；对换房成功的，中介机构可在新房交付前为换房人提供租房佣金优惠等服务。通过联动措施，切实降低换房成本。

　　截至5月20日 逾60城推出住房“以旧换新”

　　全国陆续推出住房“以旧换新”政策。继深圳、上海之后，广州也加入了支持“以旧换新”的行列。5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发出住房“以旧换新”活动倡议书。据披露，活动首批共发动广州全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与，并持续半年时间，自2024年5月25日至2024年11月24日。记者了解到，此次广州住房“以旧换新”活动的参与对象主要由换房人、房地产开发企业、房地产中介机构组成。换房人以自愿原则参与“以旧换新”活动，是计划出售所持二手商品住房（旧房）并在广州市内购买新建商品住房（新房）的消费者。

　　5月22日，湖北印发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《措施》），提出要积极推动住房“以旧换新”打通交易堵点，推动一、二手房良性循环。该《措施》提出：国有企业收购模式：支持国有企业收购二手住房，为卖旧买新“搭桥”，收购二手住房可对外出售或用作租赁住房、征收安置房、人才房、保障性住房等。三方联动模式：鼓励开发企业、经纪机构、购房人三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。提出一个成功案例：赵辉（化名）填报荆门市中心城区住房“卖旧买新”意愿登记信息，工作人员旧房评估，由市住房保障中心与业主和新楼盘开发企业签订“卖旧买新”三方协议。待市住保中心向财政部门申请收购旧房资金后转入开发企业账户。赵辉129.37平方米的旧房出售514893元，购买新房电梯房112.59平方米550000元，仅需补交35107元。

　　过去一段时间，郑州、长沙、南京等多个核心城市都出台了相关政策支持住房“以旧换新”来消化存量房产，但从实际效果来看，表现并不完全一致。

　　根据中指研究院监测，截至2024年5月20日，全国已有超60城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。其中，“中介优先卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。与之相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果。

　　“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。根据中指研究院监测，从去年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。

　　以南京为例，4月27日，南京安居建设集团发布《南京安居建设集团关于存量住房“以旧换新”试点活动的公告》。截至5月8日，南京安居相关负责人表示，“以旧换新”意向登记已超过3700组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。

　　对比来看，当前深圳采取的“中介优先卖”模式显然效果较为有限。因此业内认为，当前不少城市“以旧换新”“收旧换新”政策仍有一定的优化空间。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟建议，“以旧换新”本质上是为了促进成交，如若在成交过程中，适度降低二手房交易增值税（免征年限由5年降低至2年）、一二手房买卖契税等税费成本，尤其是对置换需求给予契税优惠政策（卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许更能促进一二手房交易联动。

　　对于收购二手房的现状，光大证券房地产团队首席分析师何缅南表示，目前收购目标规模较大的城市有郑州（今年预计5000套）、南京（今年预计2000套）等，其余部分城市整体属于百套级别的试点，且旧房收购主体基本为地方国企，短期内因各地试点规模较小、意向认购率尚不高，或对新房以及二手房成交影响有限。

　　数字

　　参与到“换馨家”的项目覆盖了深圳8+1区，福田有三个项目，南山8个项目，宝安有9个项目。其中在售均价最低的项目为位于深汕特别合作区的书香雅苑，均价低至约1.19万元/㎡起。

　　截至5月20日，全国已有超60城推出住房“以旧换新”措施，分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。

　　链接

　　根据深圳“换馨家”活动的流程，换房人在房地产开发企业提供参与活动的住宅项目中挑选新房，并签署认购合同，锁定意向房源；随后中介机构推动旧房交易完成，房地产开发企业和换房人按约定继续购房。旧房未售出的，按约定解除协议，无条件退款。而随着该名客户旧房的卖出，意味着认购合同生效，新房交易也进入流程。

　　整合：陈欣

　　采写：南都·湾财社记者 孙阳 王艳玲

　　来源：南方+、湖北发布、澎湃新闻